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Immobilie bewerten Haus, Wohnung verkaufen - Immobilienbewertung - Was ist meine Immobilie wert ?

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Warum eine professionelle Wertermittlung beim Hausverkauf sinnvoll ist

Wenn Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen, gehört die Bildung einer Kaufpreisvorstellung zu Ihren ersten Aufgaben. Dabei sollte Ihre Kaufpreisforderung möglichst realistisch sein. Ist Ihr Preis zu hoch, werden Sie sich schwer tun, Ihre Immobilie zeitnah zu vermarkten. Ist sie zu niedrig, finden Sie vielleicht schnell Interessenten, verkaufen dann aber womöglich „unter Wert“. Die Kenntnis des „richtigen“ Immobilienwertes  ist daher entscheidende Voraussetzung für eine realistische Kaufpreisforderung und dafür, dass Ihr Verkauf erfolgreich gelingt.

Hier zum besseren Verständnis ein Überblick über die zum Einsatz kommenden Verfahren der Wertermittlung.Was ist meine Immobilie wirklich wert?

1. Das Vergleichswertverfahren

Diese Methode ist „nahe am Markt“. Der Wert wird hier anhand möglichst zeitnaher Verkaufspreise von möglichst ähnlichen Vergleichs-Immobilien ermittelt, abweichende Merkmale des zu bewertenden Objektes werden durch entsprechende Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Die Anwendung des Verfahrens setzt allerdings voraus, dass genügend Vergleichs-Objekte existieren.

2. Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird bei Mietimmobilien angewandt. Hier orientiert sich die Bewertung an den erzielbaren Mieterträgen unter Abzug der Kosten für Bewirtschaftung, Finanzierung und Instandhaltung. Dabei wird der Gegenwartswert (Ertragswert) aus den zukünftig zu erwartenden Reinerträgen durch geeignete Abzinsung ermittelt.

3. Das Sachwertverfahren

Wenn das Vergleichswertverfahren wegen fehlender Daten nicht anwendbar ist, kommt bei selbst genutzten Objekten das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier wird der Gebäudewert anhand der Neubaukosten ermittelt, der Wert des Grundstücks wird separat festgestellt. Anschließend werden beide Werte addiert. Das Sachwertverfahren ist am wenigsten marktnah und daher für Verkaufszwecke kaum geeignet.
Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt es bei sachverständiger Begutachtung nicht. Sie müssen mit Kosten rechnen, die bis zu 1,2 Prozent des Objektwertes ausmachen können. Das sind schnell etliche hundert bis einige tausend Euro. Dafür erhalten Sie ein sehr ausführliches und detailliertes Gutachten (mit rund 30 Seiten Umfang). Für die Wertermittlung für Verkaufszwecke ist das fast schon überdimensioniert. Hier gibt es bessere Möglichkeiten, wie Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten lassen können.

 

Wertermittlungsverfahren 

Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr

am wahrscheinlichsten einstellen würde (sog. Jedermannswert).

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene

 Wertermittlungsverfahren gebräuchlich.

Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse,

die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen,

bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit).

Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung

 − unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren –

die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren

vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Bei gleichartigen Immobilien (insbesondere bei unbebauten Grundstücken),

ggf. auch bei Eigentumswohnungen in gleicher Lage findet das Vergleichswertverfahren Anwendung.

Bei Selbstnutzungsobjekten (insbesondere Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) wird das Sachwertverfahren angewandt.

Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Investoren verwenden für ihre Kalkulation das Residualwertverfahren.

 

GRÜNDE FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG


ERBSCHAFT
Vermögensauseinandersetzungen bei familienrechtlichen
Angelegenheiten wie z.B. Schenkungen oder
Erbschaften: Wenn sich die Beteiligten einer Erbengemeinschaft
nicht über den Verkehrswert einer Immobilie
und die Auszahlung von Miterben einigen können.


EHESCHEIDUNG
Vermögensauseinandersetzung bei Ehescheidung:
Für den Zugewinnausgleich muss der Verkehrswert
eines Grundstücks bzw. einer Immobilie im Anfangs- und
Endvermögen ermittelt werden.


STEUER
Mögliche Anlässe sind die steuerliche Abschreibung. Die
Übernahme von Firmenvermögen ins Privatvermögen
(oder umgekehrt). Die Festsetzung von Erbschafts- und
Schenkungssteuer.


VERSICHERUNG
In diesem Fall wird der Wiederbeschaffungswert bzw.
der Neubauwert der baulichen Anlagen ermittelt. Der
Wert des Grund und Bodens bleibt dabei unberück–
sichtigt.

Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie?

 

Makler helfen bei der richtigen Einschätzung

Um bei der Werteinschätzung und Preisermittlung der Immobilie nicht daneben zu greifen,

empfiehlt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen. Diese kennen den lokalen Markt,

Angebot und Nachfrage sowie das Wohnumfeld. Auch online finden sich heutzutage Rechner,

mit denen Immobilienbesitzer den Wert ihres Eigenheims ermitteln können.

Diese können zwar einen ersten Überblick leisten, sind aber weniger genau als die fachliche Einschätzung eines Maklers.

Daher ist es immer ratsam, sich ein Experten-Urteil einzuholen.

 

Damit Sie zum richtigen Preis verkaufen, sind wir Ihnen gerne bei der Bewertung der Immobilie behilflich und führen eine kostenlose und professionelle Bewertung durch.

Ihr persönlicher Ansprechpartnter für Immobilienbewertungen ist Herr Thorsten Achterkamp, Spatzenweg 5, 48282 Emsdetten Telefon 02572-152 48 31  Email: achterkamp@maibach-partner.de

 

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